На чаше весов

Девелоперов апарт-комплексов поставили перед выбором

Формат апартаментов на российском рынке недвижимости, по сути, появился благодаря лазейке в законодательстве, регулирующем градостроительство. Новый вид недвижимости стал активно развиваться, в том числе и за счет удобной схеме финансирования проектов: в долевом строительстве коммерческой недвижимости смогли принять участие небольшие инвесторы. Однако, развитие этого перспективного сегмента рынка тормозится инициативами региональных и федеральных властей, которые ставят перед девелоперами не самый простой выбор.

Генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз:


 

Если говорить о Санкт-Петербурге, то пока в черте города хватало интересных участков, подходящих под возведение жилья (апартаменты – это коммерческая недвижимость), застройщики сегментов «эконом» и «комфорт» не пополняли свои портфели соответствующими объектами. Апартаменты были прерогативой компаний, специализирующихся на строительстве дорогой недвижимости, для которой особенно важна интересная локация: в исторической части города и рядом с водой.

С 2015 года в Петербурге наблюдается активный рост рынка апартаментов именно в сегментах более доступной ценовой категории, которая получила название «псевдожилье». Возможно, этот рынок продолжил бы развиваться параллельно жилой недвижимости, если бы не инициативы городской власти. По объему апарт-отели могут соответствовать жилому комплексу: от нескольких сотен до тысяч юнитов. При этом коммерческая недвижимость не облагалась обязательствами по социальными объектам. Но потребность в садиках и школах никто не отменял: в итоге прошлым летом в План землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ) были внесены требования к апарт-отелям, в которых более 10% юнитов оборудованы кухней – апарты по ряду требований приравняли к жилью.

В контексте, в том числе и этих изменений девелоперы перенесли свои проекты на рельсы «инвестиционного продукта». Это действительно хорошая идея и возможность для тех покупателей, которые предпочитают вкладывать деньги в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Максимальную доходность, которую анонсируют застройщики, можно обеспечить только посуточной арендой. Когда комплекс или его часть сдается краткосрочно, апарт-отель начинает жить по правилам классической гостиницы.

И здесь сказал свое слово федеральный законодатель, который ввел обязательную классификацию для средств временного размещения с номерным фондом более 50 комнат с 1 июля 2019 года. Это значит, что без прохождения классификации апарт-отель не сможет привлекать клиентов через основные интернет-ресурсы посуточного бронирования, работать с турфирмами – все сведется к долгосрочной аренде, которая для собственника не столь выгодна.

Новелла нового закона об обязательной классификации заключается в том, что законодатель установил две системы — «звезд» и «ключей». Последняя — для тех объектов, застройщики которых не думали о том, что законодательство может измениться таким образом. Хотя теперь это, конечно, проблема собственников и управляющих компаний, а также пища для размышления тем девелоперам, которые планируют реализацию новых апарт-отелей.

На сегодняшний день апарты – это гибрид, который объединяет жилую и гостиничную составляющие. Если большинство девелоперов апарт-отелей знают, как строить жилье – это их основное направление, то, как правильно построить большой отель – это уже вопрос. Гостиничная инфраструктура включает не только бассейн и зал для фитнесса, а еще и лифты, бельепроводы, ресторан с кухней, дополнительные лестницы, помещения для персонала и склады для хранения инвентаря. При этом жилье можно сдать без отделки, а гостиницу – нет.

Какая чаша весов перевесит: с социальной инфраструктурой или гостиничной? Думаю, что застройщики будут склоняться к формированию гостиницы внутри апарт-отеля. В профессиональном сообществе обсуждались идеи, чтобы избежать социальной нагрузки не показывать кухни в проектной документации, а устанавливать сантехнику после сдачи объекта в эксплуатацию. Но это скорее фантастика. На такое пойдут только недобросовестные девелоперы. Другие застройщики при выборе концепции, скорее всего, будут отталкиваться от локации и нормативных требований.

Последний тренд рынка апартаментов Петербурга – работа с международными гостиничными сетями. Несколько застройщиков уже объявляли о таких договоренностях. Это интересно инвестору, потому что за счет дистрибуционных каналов бренда повышается заполняемость отеля.

Можно сказать, что 1 июля 2019 года – это день «Х» для рынка апартаментов, когда вступят в силу не только требования к классификации средств временного размещения, но и обязательному переходу на эскроу-счета. Юниты, как и квартиры, приобретают дольщики. У юристов проектов апарт-отелей есть год, чтобы разработать новые схемы работы с инвесторами в коммерческую недвижимость с гостиничной инфраструктурой.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий