Остров ожидания

Квартиры в Ленинградской области маленькие, и строят их долго

По итогам прошлого года Ленинградская область замыкала первую пятерку российских регионов по объему жилищного строительства («СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). На ее долю пришлось примерно 3,5% от всех новостроек в стране. По данным Росстата, за 2017 год в области было введено в эксплуатацию свыше 2,6 млн кв. метров (на 20,7% больше, чем в 2016 году). При этом Ленобласть — один из немногих субъектов Федерации, который не снижает, а наращивает объемы ввода. Как подсчитали аналитики Института развития строительной отрасли (ИРСО), в 2018 году местные застройщики планируют сдать еще больше «квадратов» — около 3,3 млн.

Где и что строится

На начало весны в Ленинградской области силами 112 девелоперских компаний возводилось 899 домов (156 279 квартир) общей площадью 6 065 907 кв. метров. В основном жилищное строительство ведется в граничащем с Санкт-Петербургом Всеволожском районе. Такая тенденция наметилась еще в 2016 году, и «СГ» подробно писала об этом (№ 22 от 9 июня 2017 года). В настоящее время в 25 населенных пунктах Всеволожского района возводятся 574 дома на 138 306 квартир — это 61,5% от всех строящихся в регионе жилых зданий и 88,5% квартир. В общей сложности на этот «пригород» Северной столицы приходится 5 220 895 кв. метров (86,1% от общей площади возводимого в области жилья).

Больше всего новых домов должно появиться в поселке Мурино, примыкающем к Кольцевой автодороге (КАД), — 71 объект (37 154 квартиры) совокупной площадью 1 347 990 «квадратов» (22,2% региональных площадей). Примерно столько же строится в двух соседних населенных пунктах — Кудрово и Бугры: 821 773 кв. м (13,5%) и 677 496 кв. м (11,2%) соответственно. На долю «районной столицы» — Всеволожска приходится заметно меньше: 6% областного метража (65 домов (9 112 квартир) площадью 365 620 кв. м).

Оставшиеся после Всеволожского района 13,9% текущего строительства делят между собой 12 территориальных образований Ленобласти. В том числе, 4,2% (255 720 кв. м) приходятся на Ломоносовский район (здесь в лидерах поселение Новогорелово — 100 043 строящихся «квадрата»), 2,1% (130 069 кв. м) — на Гатчинский (больше половины этого объема — 67 944 кв. м — в городе Коммунаре) и 1,9% (116 511 кв. м) — на Выборгский (там две трети нового жилья — 96 832 кв. м — появится в сельском поселении Первомайское). А вот наименее привлекательным для областных застройщиков является Тихвинский район, где сейчас возводится всего один дом на 30 квартир площадью 1732 «квадрата».

Основной объем текущего жилищного строительства в Ленинградской области уже традиционно приходится на многоквартирные дома (МКД) — 616 зданий, или 69,3% всех объектов. При этом, если брать количество квартир, то на долю МКД придется уже 98,6% (154 151 жилая единица площадью 5 908 066 «квадратов»). Оставшиеся 2128 квартир (157 841 кв. м) будут находиться в 273 блокированных домах (таунхаусах). Примечательно, что домов с апартаментами, набирающих популярность в соседнем Петербурге (в 2016-м их было 4,9%, а в 2017-м уже 6,5% от общего числа новостроек), в Ленобласти по-прежнему не строится. Таких проектов в текущих портфелях региональных девелоперов аналитики ИРСО не нашли.

Зато они отметили, что по сравнению прошлым годом площадь жилья в Ленобласти стала еще меньше. Так, если в 2017 году площадь среднестатистической квартиры в регионе уже заметно отставала от среднероссийского показателя (40 против 50 кв. м), то сейчас она еще уменьшилась — до 38,8 «квадратов» (при среднероссийских 49,3 кв. м).

Самое «скромное» в регионе жилье средней площадью всего 24 кв. м представлено сейчас в жилом комплексе (ЖК) «Северный вальс», который возводит во Всеволожске стройкомпания «Петрострой». Самые просторные (по местным меркам) квартиры в области — 83,5 «квадрата» — можно найти в том же Всеволожском районе в поселке Мистолово в ЖК «Близкое» от застройщика «ПетроСтиль».

Если брать количество новых ЖК, то их в Ленобласти сейчас возводится 168. В состав самого крупного из них — комплекса «Новые горизонты» (поселок Бугры) — входят 25 домов (11 895 квартир) совокупной площадью 423 824 тыс. кв. м. Этот ЖК возводит девелоперская группа «ЦДС» («Центр долевого строительства»). По количеству жилых «квадратов» этому проекту в регионе нет равных. Ближайший преследователь — застройщик «Лидер Групп» — возводит в ЖК «Три кита» (Мурино) 16 домов на 7228 квартир и «проигрывает» лидеру по общей площади почти 148 тыс. «квадратов». Больше домов в области строит сейчас только группа компаний (ГК) «Кивеннапа» — сразу 187 объектов в ЖК «Кивеннапа север» (Первомайское). Но в этом жилом комплексе будет всего 1394 квартиры площадью 96 832 кв. м. Самым маленьким ЖК в регионе можно считать дом в поселке Починок (Приозерский район), рассчитанный на 14 квартир площадью 600 кв. м от застройщика «ВСИ».

Из чего и какого «роста»

Если рассматривать реализуемые в Ленобласти проекты с точки зрения материалов для стен, то у здешних строителей, как и раньше, в почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 172 домов площадью 2 422 573 кв. м (39,9% от всей площади жилищного строительства в регионе). На втором месте по популярности — блочное домостроение. Именно так возводится 20,9% всей областной жилплощади (411 домов на 1 269 560 «квадратов»). «Чисто» монолитных домов строится меньше — 91, их суммарная жилая площадь составит 1 042 322 кв. м (17,2% от всей площади). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится 94, но их совокупная жилая площадь будет равна 768 129 кв. м (12,7% объема рынка). Из «чистого» кирпича в Ленобласти возводится 121 дом площадью 563 323 «квадрата» (9,3% нового жилого метража).

В отличие от «столичного соседа» — Санкт-Петербурга, где средняя этажность текущего жилищного строительства составляет 16,2 этажа (из расчета на строящийся дом) — в области этот показатель составляет всего 7,2 этажа (годом ранее было 8,9). Разница и динамика на снижение обусловлена тем, что больше всего за КАДом сейчас строится домов высотой в 1-3 этажа — 309 зданий (44,9% от всех объектов), в то время как, например, в Северной столице наибольший объем стройки приходится на дома высотой от 18 этажей и выше (47,8% возводимых объектов). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как число домов, а сравнить их по количеству квадратных метров, то наибольший объем текущего строительства в Ленобласти будет приходиться на те же 18-24-этажные здания (30,4% от всей жилой площади, детали — см. инфографику). Таковых объектов в регионе сейчас строится 81 (9,1% от числа всех домов).

В остальном высотность возводимых в области жилых зданий распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 22,7% строящихся сейчас объектов (202 дома), 9-12-этажных — 11,6% (103 жилых здания) и 13-17-этажных — 10,7% (95 домов). Появятся в Ленобласти и 9 небоскребов (25 и более этажей). Правда, в общем количестве строящихся домов они занимают 1% рынка, и чуть больше — 3,2% — по количеству жилых площадей. Самым высоким домом, строящимся сейчас в регионе, является 26-этажный многоквартирный дом в муринском ЖК «Девятый вал» (застройщик «Лидер Групп»). На этаж ниже две высотки в Кудрово в комплексах «Лондон» (возводит стройхолдинг Setl Group) и «Новый Оккервиль» от инвестиционно-строительной компании «Отделстрой». К слову, один из корпусов «Нового Оккервиля» считается еще и самым вместительным (по совокупной жилой площади), в нем 75 590 «квадратов» жилья. Сравниться с ним может дом в комплексе «Вернисаж» от «Полис Групп» — 72 608 кв. м.

Самое главное — кто и когда

За год, прошедший после нашей предыдущей публикации по Ленобласти, строительных организаций в регионе прибавилось (112 против 107), однако на расстановке главных сил это существенно не отразилось. В 2017 году половина регионального рынка как приходилась на десятку крупнейших компаний, так и сейчас. Остался без изменений и «пьедестал почета». Первое место в регионе занимает «ЦДС», в портфеле которой сейчас 636 227 кв. м жилья (10,5% от общего объема возводимых в ЛО «квадратов»). Далее идут застройщики «Лидер Групп» — 430 689 кв. м (7,1% площадей) и «Полис Групп» — 406 634 кв. м (6,7%). Подробный ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице.

Интересно, что Ленобласть, пожалуй, единственный из описанных «СГ» региональных рынков, где наибольший объем текущего жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на которые было выдано в 2014 году. Во всех остальных, изученных нами крупнейших субъектах РФ, старт большинству жилых строений был дан в 2016-2017 годах. Так вот, в Ленобласти четыре года назад приступили к строительству 285 домов на 3 109 522 «квадрата» (51,3% от всех площадей). Годом ранее появились бумаги на запуск 40 объектов, или 689 154 кв. м жилья (11,4%). Еще 191 дом (128 564 кв. м, 2,1% объема) здесь до сих пор возводится по документам, полученным в 2012 году. На долю «свежих» домов, добро на возведение которых было дано в 20152017 годах, приходится 35,3% совокупных площадей (почти 2 млн «квадратов»).

При этом до конца текущего года областные застройщики намерены ввести в эксплуатацию почти две трети (70,8%) строящихся сейчас домов — 629 жилых объектов на 3 309 159 кв. м (это 54,6% нынешней жилой площади). Сдача 26,5% площадей (179 домов на 1 607 182 «квадрата») может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 1 012 070 кв. м жилья (64 дома, или 16,7% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 2% домов встретят новоселов в 2021-2022 годах — 14 и 4 зданий (1,8% и 0,3% региональных площадей соответственно). Два из возводимых сейчас домов — на 320 квартир площадью 10 879 кв. м — будут заселены согласно проектным декларациям не раньше 2023 года. Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ленобласти в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы, и, возможно, не один раз. Так, например, 5 252 кв. м жилья, объявленных к вводу в этом году, изначально должны были быть сданы еще в 2014 году. Еще 193 254 «квадрата» покупатели ждут с 2015-го. Ввод 400 826 кв. м «переехал» на 2018-й с 2016-го. Год своего жилья не смогут получить владельцы 1 294 851 «квадрата», которые им обещали предоставить в прошлом году. А сдачу еще 187 467 и 25 573 кв. м отложили с 2017 года сразу на 2019-й и 2020-й годы соответственно.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — явление в Ленобласти весьма распространенное. В переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов были замечены 76 (!) из 112 местных застройщиков. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди лидеров по объемам текущего строительства в регионе. К счастью, здесь речь в основном идет о несущественном переносе сроков — на месяц-два и не по всему рабочему объему. А вот стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у 41 областного девелопера (на их счету сотни тысяч кв. м строящегося в регионе жилья). И средняя «просрочка», встречающаяся у таких компаний, уже составляет год-два. Максимальное «уточнение» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 36 месяцев — выявлена у компании «Ленстройматериалы». Уже три года этот застройщик переносит завершение строительства 4 домов на 610 квартир общей площадью 25 041 кв. м в своем ЖК «Янила кантри» (городской поселок Янино-1 Всеволожского района ЛО).

161858 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ленинградской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12) и Ростовской области (№ 17). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий