Плюс на минус

О нюансах инвестиций в квартиры и апартаменты

Недвижимость, несмотря на нестабильность, а в последнее время и стагнацию рынка в последние нескольких лет, остается для россиян самым понятным активом для вложения свободных средств. Даже если проиграешь в деньгах, квадратные метры всегда можно сдать в аренду или использовать для проживания. Да и в целом, владение тем, что можно потрогать, психологически всегда приятнее и понятнее, чем рискованные игры на финансовой бирже или даже банковские депозиты, которые, справедливости ради, могут приносить более значительный доход.

Вариантов много

Сегодняшний рынок предлагает несколько вариантов вложений средств в недвижимость. Грубо их можно поделить на вложения в коммерческую, то есть торговую или офисную недвижимость и в недвижимость для проживания. Частные инвесторы с относительно небольшими бюджетами довольно редко обращают внимание на возможности коммерческой недвижимости, предпочитая более недвижимость для проживания, что логично: именно ее в критических ситуациях можно использовать для себя, да и найти арендатора легче.

Недвижимость для проживания сегодня представлена традиционными квартирами, апартаментами в апарт-комплексах и сервисными апартаментами с обслуживанием. У всех трех типов есть свои достоинства и особенности владения.

Сразу разочаруем – однозначного ответа, что выгоднее для инвестиций – квартира или апартаменты, нет. При этом важно понимать, что речь идет не только о выборе объекта вложений, но и понимании азов частного инвестирования. «Инвестиция — это процесс, который состоит из трех этапов: вход, управление, выход. Все эти этапы — их цена, сложность и временные затраты — должны учитываться при принятии решения об инвестировании в недвижимость того или иного формата, — говорит управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев.

Как отмечает эксперт, за последние несколько лет рентабельность инвестиций в недвижимость заметно просела. Если еще 5 лет назад инвесторы имели дело с относительно низкой налоговой ставкой, невысокими коммунальными платежами и постоянно растущим спросом, как на приобретение, так и на аренду, то в последние годы наблюдается резкое замедление роста цен на все активы, чрезвычайно быстрый рост налогов, стоимости коммунальных платежей и технического обслуживания. При этом ни резкого роста арендных ставок, ни высокого спроса нет ни в одном из сегментов. И все же, как уже говорилось выше, россияне верят в недвижимость, как в средство сохранения капитала. Рассмотрим же каждый тип недвижимости для проживания с инвестиционной точки зрения.

Квартиры: чем дешевле, тем выгоднее

Говоря об инвестициях в классическое жилье, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова обозначает следующую закономерность: чем выше вложения в квартиру, тем ниже будет ее доходность. Конечно, если квартира досталась собственнику от родственников, то есть у него был нулевой входной билет, и он выставил ее на рынок аренды с минимальными вложениями, не делая там шикарный ремонт, то такой вариант будет наиболее прибыльным, — считает эксперт. Если же говорить о приобретении квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду, то, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составит около 18 лет, поскольку доходность от аренды в Москве не превышает 4-7%.

При этом, рассказывает Мария Жукова, если купить недорогой вариант и фактически ничего в него не вкладывать, и выставить его на рынок по минимальной ценовой планке, например, за 20 тыс. рублей, то есть вероятность того, что срок окупаемости такого варианта будет меньше, чем у дорогой квартиры с дизайнерским ремонтом. Так как и налог на недвижимость в данном случае меньше, и срок экспозиции таких недорогих объектов минимальный и фактически нет простоя.

Если же с инвестиционной целью приобретается дорогая квартира с качественным ремонтом, дорогой мебелью и техникой, то для оценки доходности нужно учитывать не только, за какую сумму она будет сдаваться, но и как быстро она в течение этих лет будет находить своих арендаторов, как долго будет простаивать, как часто там придется обновлять ремонт и какой будет сумма налога. «Поэтому, — рекомендует эксперт, — если человек располагает значительной суммой денег, которую хочет вложить в жилье, то с точки зрения инвестиций наиболее целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры в востребованных для аренды районах, или в районах, где предложение квартир в аренду очень мало».

Доходность квартир самая низкая из всех трех представленных, прежде всего, потому, что это не классический инвестиционный продукт, считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Основное предназначение квартиры – личное проживание. И использование квартиры для извлечения дохода – это не тот фактор, на котором делают акцент застройщики при формировании концепции жилого дома. Акцент делается, прежде всего, на комфорте проживания, поэтому квартиры, которые приобретаются, имеют при сопоставимой комнатности самую большую площадь среди трех рассматриваемых продуктов. И цена входного билета при покупке квартиры будет максимальной», — напоминает эксперт.

При покупке квартиры для сдачи в аренду Дмитрий Халин предлагает обратить внимание на некоторые моменты, позволяющие повысить доход. «Для потенциального арендатора важна не только площадь квартиры, которую он арендует, но и ее функциональность, в том числе количество спален, — поясняет он. — Поэтому площадь спален, размер коридора, метраж кухни являются второстепенными факторами. Приобретая квартиру для инвестирования выбирайте самые маленькие метражи при максимальной комнатности. На арендной ставке позитивно скажется дополнительная спальня, даже если она будет небольшой по площади».

К плюсам квартир как инвестиционного продукта специалист относит минимальную ставку налога, низкие коммунальные платежи, возможность быстрой продажи с минимальными потерями или даже с плюсом по отношению к той цене, по которой она приобреталась.

К достоинствам квартир, как объекта инвестирования, вице-президент компании GVA Sawyer Николай Вечер относит и простоту приобретения квартир и сдачи их в аренду: «Договоры аренды по ним чаще всего не оформляются, чтобы не платить налоги, а процесс приобретения достаточно отработан и формализован. Как правило, все другие варианты, кроме апартаментов как скрытого жилья, требуют дополнительных хлопот. В сервисных и гостиничных апартаментах чаще всего все сделки оформляются документально, что приводит к дополнительным трудо- и денежным затратам».

Апартаменты: без садика и льгот по коммуналке

Главным плюсом вложений в «обычные» апартаменты является их стоимость: они стоят дешевле квартир в сопоставимых локациях на 15-25%. Но приятная цена для инвестора, увы, компенсируется сокращением аудитории потенциальных арендаторов. Как рассказывает Мария Жукова, проблемой может стать то, что приезжий не может получить регистрацию по месту пребывания (если у них нет статуса гостиницы), что вызывает проблемы с устройством детей, например, в школу, детский сад, прикрепление к поликлинике и т.д. Поэтому наниматели, для которых это важно, не рассматривают такие варианты.

Генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков считает, что апартаменты покупают инвесторы с опытом. В большинстве случаев, это уже не первое жилье, которое используется ими для сдачи в аренду. При более низкой стоимости лота (если сравнивать с квартирами) апартаменты немного уступают квартирам по арендной ставке.

Стоит отметить, что цены на покупку апартаментов в Москве начинаются от 5,5 млн рублей (однокомнатная квартира 37,8 кв. метров в ЖК «Орехово» рядом с одноименным метро) – 6,7 млн рублей (студия 28 кв. метров «Квартал Only», Фили). Средний доступный «входной билет» на первичный рынок апартаментов в Подмосковье – 4,5 млн рублей (однокомнатная квартира 36,2 кв. метров в ЖК «ART Portofino»).

«Для расчета доходности приведу кейс инвестиционной покупки однокомнатной квартиры в квартале «Новые Котельники» стоимостью 2,3 млн рублей (27 кв. метров): ежемесячная арендная ставка от такого лота составит 18-20 тысяч рублей, окупаемость 12 лет и доходность 9% годовых. Для сравнения: аналогичная квартира на юго-востоке Москвы будет стоить около 6 млн рублей, а стоимость арендной ставки – 25-28 тыс рублей. Несмотря на разницу в стоимости (практически в 2 раза), разница между арендной ставкой не столь существенна», — рассказывает Борис Лесков. Как правило, добавляет эксперт, падения стоимости готовых квартир и апартаментов не наблюдается. При этом в среднем по рынку разница между стоимостью квартиры или апартаментов с момента строительства объекта на начальном этапе до получения ключей составляет 50%.

Дмитрий Халин к плюсам апартаментов относит также планировочные решения — изначально в концепцию апарт-комплексов обычно закладываются лоты с меньшей площадью для того чтобы повысить их ликвидность. Поэтому, по его словам, в таких проектах можно обеспечить самое функциональное использование данных помещений. В 60 кв. метрах вполне можно получить 2 спальни и кухню, а арендная ставка будет такой же, как для квартиры 70-75 кв. метров. И неплохое расположение — нередко апартаменты строят в тех локациях, где жилье просто нельзя построить. То есть, это может быть территория близкая к транспортным узлам, либо к зеленым зонам. Нередко апарт-комплексы – это точечные проекты в центре, где маленькое пятно застройки, и не хватает инсоляции.

К минусам апартаментов относятся затраты по содержанию – так как это нежилые помещения, то ставки налога для них могут быть в 5-20 раз выше, чем для квартир. Более того, собственникам не предоставляются никакие льготы на коммунальные платежи. Они тоже могут быть в 1,5-2 раза больше, чем для квартир. Помимо коммунальных платежей необходимо оплачивать услуги управляющей компании. По сути дела она взимает плату не по социальному тарифу города Москвы, а по коммерческому, который может быть в 2-3 раза выше, чем для квартир.

Второй проблемный момент, на который указывает Дмитрий Халин – ликвидность. «Если вы захотите избавиться от апартаментов и продать их на вторичном рынке, то количество интересантов будет гораздо меньше. Это будут либо такие же инвесторы, либо те покупатели, которые не располагают должным бюджетом для покупки квартиры в данном районе и смотрят апартаменты. В любом случае ликвидность апартаментов гораздо ниже», — говорит он, добавляя, что если долгосрочное владение квартирой в течение 5 лет избавляет от необходимости платить какие-либо налоги при перепродаже, то при владении апартаментами такая льгота не предоставляется.

Сервисные апартаменты: выбор настоящего инвестора

Новинкой и надеждой инвесторов, как считают эксперты, являются апарт-отели и сервисные апартаменты – форматы развивающиеся и перспективные. Кто-то объединяет их в один «лот», кто-то видит здесь две раздельные бизнес-стратегии. Разницу между тем и другим, объясняет Илья Андреев: «Мы разделяем апартаменты на номера в апарт-отеле под управлением профессиональной УК и сервисные апартаменты — помещения в многофункциональных комплексах, объединяющих различные типы недвижимости». Эталоном первого подхода могут считаться сети «Вертикаль» от Becar, YE’S от ГК «Пионер», VALO от «Лемминкяйнен Строй», входящего в состав финского строительного концерна YIT, эталоном второго – The Book от Capital Group. Для инвесторов эти различия уже не столь существенны (в случае апарт-отелей у инвесторов есть возможность сдавать апартаменты самостоятельно, в случае сервисных апартаментов передача «номера» в управление обязательное условие), так что в этом материале мы их объединим под грифом «сервисные апартаменты».

По сути дела, добавляет Дмитрий Халин, «сервисные апартаменты» — это чистый инвестиционный продукт, который не нацелен на то, чтобы его приобретали для собственного проживания. Такой формат изначально «заточен» под инвесторов и имеет сбалансированные характеристики, привлекательные именно для инвесторов. При минимальной площади планировки здесь максимально эффективны, как правило, здесь самые рациональные отделочные решения и меблировка. И самое главное: подобным пулом апартаментов управляют профессиональные компании, которые имеют собственных клиентов, хорошо ориентируются в арендных ставках. Поэтому доход от сервисных апартаментов может быть в два и более раз выше, чем доходность обычных квартир или апартаментов.

Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева уверена, что доходность и ликвидность сервисных апартаментов зависят от развития туристической отрасли, а также рынка аренды, которые по оценкам аналитиков сейчас на подъеме: рынок туризма растет из-за существенно подешевевшего рубля, а рост арендного рынка спровоцирован изменением возрастной структуры арендаторов. Молодежь все чаще отдает предпочтение аренде перед приобретением жилья в собственность. Пример расчетов потенциальной доходности по строящимся проектам приводит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин: минимальная стоимость апартамента в апарт-отеле YE’S Ботанический сад (Москва) – 3,3 млн рублей. Это помещение площадью 19,4 кв. метров с чистовой отделкой без мебели. Цена за 26-метровую студию без мебели начинается от 4,3 млн рублей.

Стоимость апартамента в новом апарт-отеле сети на Социалистической улице в центре Санкт-Петербурга начинается сегодня от 3,7 млн рублей. На старте продаж (чуть более года тому назад) минимальная стоимость юнита составляла 3 млн рублей.

В московских проектах сети цена ежемесячного обслуживания 26-метровой студии составляет около 6000 рублей с учетом того, что клиент воспользовался услугами Управляющей компании. Отметим, что от 60 до 80% владельцев апартаментов в сети YE’S передают свою собственность в управление компании. В стоимость обслуживания входит плата за коммунальные услуги, сервисное обслуживание, эксплуатацию здания, охрану. Практика показывает, что апартаменты сети YE’S приносят прибыль 8-10% годовых. Такие результаты возможны благодаря грамотной работе Управляющей компании, которая учитывает сезонный фактор, отслеживает запросы клиентов и последние тренды рынка, чтобы увеличить арендную ставку.

Еще один петербургский пример приводит председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин: в апарт-отеле Prime Residence минимальный объем инвестиций составляет 4,6 млн руб. При этом клиенту предлагается гарантированная программа, согласно которой собственнику в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию выплачивается по 32 тыс. рублей ежемесячно и вне зависимости от того, сдан данный апартамент в аренду или нет. Несложно посчитать, что доходность актива составляет 8,3% годовых. По истечении 3 лет клиент может заключить с управляющей компанией договор на управление апартаментами по программам, предусматривающий разделение арендных платежей между арендатором и УК в пропорции 80/20 или 90/10. По данным программам доходность будет зависеть от заполняемости апартамента.

Работает такая схема и в высоких сегментах рынка сервисных апартаментов. Пример расчета по сервисным апартаментам проекта Roza Rossa Residence & Hotel приводит директор департамента продаж компании KR Properties Игорь Быченок: апартаменты площадью 33 кв. метра стоят около 22,5 млн рублей, единоразовая оплата меблировки по стандартам отеля составляет 563 тыс. рублей. Для управления Roza Rossa привлекает профессиональную команду Metropol Hotel. Это значит, что обслуживание бутик-уровня гарантированно получат не только жители, но и инвесторы. В частности, по договору УК экспонирует лоты на сайтах Booking, Hotels и на аналогичных площадках и самостоятельно заключает договоры с гостями. Среди расходов — эксплуатация (около 80 тыс. рублей в год) и коммерческое управление, которое обойдется инвестору в 18% от арендного дохода: их взимают в качестве вознаграждения за управление имуществом инвестора. По прогнозу Metropol Hotel средняя стоимость размещения составит 14,5 тыс. рублей за сутки проживания, загрузка апартамента — около 65% в год. При таких показателях доходность инвестора составит до 15% годовых. «Помимо этого важно учитывать, что стоимость апартамента существенно вырастет в процессе реализации проекта до 30%, а также после завершения проекта будет расти вместе с рынком недвижимости примерно на 5% в год», — утверждает Игорь Быченок.

Однако, у такой схемы есть и недостатки, на которые указывает Дмитрий Халин. По его словам, для подобных апартаментов повышен размер налогов, сам поток дохода, который инвестор будет получать, будет облагаться налогом по ставке 13%. То есть, нет возможности применить упрощенную систему налогообложения или приобрести патент для сдачи квартиры в аренду и сэкономить на подоходном налоге. Этот продукт чисто инвестиционный, поэтому продавать его придется только инвесторам. Для того чтобы передать сервисные апартаменты в управление, необходимо обязательно оплатить мебель, столовые приборы, мелкие предметы интерьера. Все это конечно несколько увеличивает чек, и при перепродаже стоимость этого пакета может быть существенно снижена. Поэтому если вы задумаетесь перепродавать сервисные апартаменты, то есть шанс, что вам это будет не очень просто сделать по той цене, по которой вы входите проект. Хотя, если вы приобретаете сервисные апартаменты в начальный период, когда проект только открывается, то цена входа для вас будет самой низкой, потому что у проекта еще нет истории доходности и заполняемости. Поэтому для привлечения инвесторов цена максимально интересна. И при дальнейшей перепродаже вы с большой вероятностью окажется в плюсе.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий